아파트 경매 낙찰부터 매도까지~ 과연 수익은 얼마?

안녕하세요.

얼마 전 경매로 낙찰받은 아파트 매매계약을 했습니다.

이로써 아파트 경매 낙찰부터 매도까지 한 사이클을

경험해 봤고요.

약간의 수익도 남겼습니다. ㅎㅎㅎ

첫 경험치고 나름 수월하게 진행한 것 같아

아파트 경매 낙찰에서 매도까지의 스토리

공개합니다!!

1. 낙찰

올해 초부터 경매 공부를 시작했습니다.

상대적으로 접근이 쉬운 아파트 경매에 도전했고요.

아는 건 없지만, 매일매일 경매물건을 2시간 이상

검색했습니다.

그러다 좋은 물건 발견하면!!

입찰했지만 아쉽게 패찰의 연속!!

게다가 코로나19 확산으로 법원이 휴정되는

사상 초유의 사태도 발생!! ㅠㅠ

초조한 마음이 들었지만,

차분히 기본에 충실해 검색한 결과,

4월에 부천 아파트 낙찰!!!

40평대의 대형평형이고,

매물과 실거래 건수가 적어

시세 조사에 어려웠지만,

오히려 이런 어려움이 기회라고 

생각하고 과감하게 신건에 입찰해서

좋은 결과를 얻었습니다^^

2. 대출

아파트 경매에 대출은 필수죠!

부동산 경매 대출은

경락잔금대출이라고 해서

금융권에서 대출상품을

따로 취급하는데요.

일반매매 대출 대비 대출한도가

높게 나오는 편입니다.

물론, 지금은 각종 주택규제로 대출이 어렵지만

당시만 해도 부천은 비규제지역이라

낙찰가의 80% 이상 대출을 받았습니다. 허허

잔금 납부기한 전에 잔금을 납부하고

소유권이전등기를 하면

비로소 입찰한 아파트는 제 소유가 됩니다.

낙찰 이후 약 한 달 반 소요되고,

대출 실행만 빨리하면 한 달 안에도 가능합니다!

(저는 처음이라 이것저것 따지느라 늦었음...)

3. 명도

경매 초보자가 가장 어려워하는 명도!

저도 애먹긴 마찬가지였습니다.

소유주가 거주하고 있는 아파트라

권리상 문제는 없었지만,

벼랑 끝에 몰린 소유주의 강경한 자세로

하나하나 쉽게 넘어가는 게 없었습니다.

예상보다 길어진 이사기한,

많은 이사비용

(평수가 넓은 관계로 어느 정도는 감안...)

이사 전에 이사비를 달라는 소유주의 요구 등

하나하나 피곤하긴 했지만,

결국은 명도가 이뤄졌습니다.

명도하면서 얻은 교훈은

'언젠가 명도는 이뤄진다. 

시간의 여유를 갖고 차분하게 대처하자!'

명도는 7월 말에 완료가 되었습니다.

(낙찰 이후 약 3개월 반)

4. 인테리어

7월 말 명도를 마치고, 인테리어 시작!

20년이 넘은 구축 아파트라

수리는 어느 정도 생각했지만...

생각보다 손 볼 곳이 많았습니다.

인테리어는 가성비 좋은 개별 직영공사로!

개인적으로 중요하게 생각하는

화장실, 부엌에 투자를 많이 했고,

도색, 도배, 장판, 조명까지 모두 수리 완료!

인테리어 비용은 총 900만원대 초반!

40평대 아파트를 고려하면

실속있게 진행한 거라고 하네요 허허

인테리어는 총 3주 걸렸습니다.

처음이라 업체별 견적 비교 하고

8월 초 휴가철이 겹쳐 생각보다

오래 걸렸네요.

(통상 2주 안에는 완료 가능)

5. 매도

8월 중순 인테리어를 완료하고

이제 매도하여 수익의 기쁨을 봐야겠죠?

집을 내놓으려고 하는데,

4월 낙찰받을 때와 8월 현재는

시장 상황이 너무도 달라져 있었습니다...

6.17, 7.10, 임대차 3법 등

역대급 대책이 연타로 쏟아져 나왔고요.

부천도 규제지역이 되면서 매매시장이

어수선했습니다.

그래서 집을 내놓을 때

부담이 되긴 했는데,

대형평형임에도 생각보다 문의 전화가

많이 오더라고요.

직방, 호갱노노로 한 번에 여러 곳에

내놓을 수 있게 시간도 절약되었고요.

특히, 직방VR홈투어 서비스 진행으로

분양 하우스처럼 집안을 상세히 보여줘

효과 만점이었습니다.

아파트 매수자분이 VR로 집을 많이 봤다고

말했을 때, 인테리어 위해 고생한

보람이 있더라고요.

대형평형 임에도

집을 내놓은 지 약 3주 만에

매매계약서 썼습니다!

인테리어와 홍보의 효과가

빛을 발하는

순간입니다!!!

낙찰받고 매매계약서 쓰기까지

6개월이 채 걸리지 않았네요.

6. 수익은?

마지막으로 가장 중요한 수익!

최종 매매가격은 47,500만원

낙찰가는 42,100만원

단순히

매매가 - 낙찰가 = 수익

47,500 - 42,100 = 5,400만원

이렇게 계산하면 안 되겠죠?

생각보다 큰 비용이 들어갑니다.

낙찰가 외에

소유권 이전(취득세 등)

명도, 인테리어비는 기본이고요.

잔금 치를 때까지의 대출이자, 재산세, 관리비도

비용에 포함해야 합니다.

보통 이런 것들은 계산 하지 않고 입찰하시는 분들도

꽤 있더라고요.

수익이 완전히 바뀌니까 꼭 참고해야 합니다!

그리고 매매계약 작성할 때의 중개 수수료도 생각해야겠죠?

이렇게 모든 비용을 따지고 나면 

수익은 약 2,500만원 정도네요.

6개월이 채 걸리지 않았는데 2,500만원 수익

작지 않은 금액이죠?

자기자본 수익률

즉, 대출 제외 순수 나의 투자금액 대비 수익률은 약 24%입니다.

年으로 환산하면 48% 정도...

첫 경험에 이 정도면 저는 만족합니다 ㅎㅎㅎ

P.S: 자세하게 알고 싶은 부분은 댓글 남겨주세요.

아는 부분에 한해 성실하게 답변드리겠습니다.

필요에 따라 별도 포스팅도 하겠습니다^^