[경매 물건 조회] 지식산업센터_서울 구로구 이앤씨벤처드림타워 낙찰가율 실화냐?!

안녕하세요.

오늘의 경매 물건 조회는 지식산업센터인데요.

서울 구로구 서울디지털산업단지에 있는 이앤씨벤처드림타워인데요.

개인적으로 관심을 많이 가졌던 물건인데, 

아직 내공이 부족해 입찰까지는 해보지 못했습니다. ㅠㅠ

지난 10월 20일에 경매가 진행되었는데요.

채무자가 2개 호실을 소유하고 있었는데요. 채무 상환이 되지 않아

2개 모두 경매로 넘어갔어요.

물번1 13층 호실은 유찰되었네요.

최근 실거래가, 최근 매매시세를 조사해 보니, 평당 850만원 정도 되더라고요.

(인터넷으로만 조사한 시세입니다. 부동산 임장은 가지 못했어요. ㅠㅠ)

그러면 시세는 12억 정도로 볼 수 있고 취등록세, 인테리어비용 등 고려하면

신건에 사기에는 금액이 너무 높죠.

그래서 물번1은 유찰!

물번2는 지하 2층 호실이고, 신건임에도 불구하고

낙찰가율이 무려 155%이에요..

이렇게 받아도 남을까요..?

먼저, 이앤씨벤처드림타워 입지부터 살펴볼게요.

앞서 말씀드린 대로 서울디지털산업단지(일명 G밸리)에 있고,

구로디지털단지역(2호선), 남구로역(7호선)에 인접해 있어요.

특히, 구로디지털단지역은 2024년에 개통 예정인 신안산선이 생기면서

환승역이 될 전망이에요.

이앤씨벤처드림타워뿐 아니라, G밸리 전체적으로 호재가 될 것 같네요.

이앤씨벤처드림타워는 2004년에 준공되어서 16년 정도 된 지식산업센터에요.

직접 임장을 가보지 않아, 정확한 정보는 알 수 없지만

G밸리 일대는 공실이 없고, 관리비는 평당 5천~6천원 정도 할거에요.

우리가 살펴볼 지하 2층 물건이에요.

도면을 보면 차량 입출입구 바로 옆에 있네요.

차량 상하차하기 좋고, 도면으로 봤을 때

이 비204호 호실이 실평수도 넓고, 정사각형으로 되어

실제 사용하기 좋아 보이네요.

그런데 이 정도 이유만으로 이렇게 낙찰가율이 높을 것 같지는 않고..

감정평가서를 보니까 

물번1은 거래사례 대비 95%의 가치가 있다고 평가했고,

지하 2층은 지상층 감정가 대비 22%의 가치가 있다고 평가해

가중치를 곱해서 감정가를 산정했어요.

아무래도 감정 가중치를 너무 낮게 준 것 같아요.

현재 지하 1층 시세를 비교해 봤을 때,

지하 2층 물건 시세는 2.6억까지는 될 것 같거든요.

저도 솔직히 낙찰 결과 전까지는 긴가민가했는데,

이걸 결과를 보니까 아차 싶더라고요.

좀 더 알아보고 입찰이라도 해볼걸..

이 가격으로 받아도 취득세, 인테리어비용, 미납관리비 고려해도

5천만원 이상 싸게 산 거네요..

게다가 더 놀라운 건 임대수익률이 40% 이상이 될 것 같아요.

도전해보지도 못하고 바라만 봐서 아쉽지만

지식산업센터 지하층에 대해서도 교훈을 얻었으니까,

다음에는 낙찰받아 볼게요! 좋은 물건은 언제나 있으니까!