임대차3법 시행!! 뭐가 바뀌나? 집값은 잡히나?

안녕하세요.

7월 30일에 국회 본회의 통과가 되어

임대차3법 시행이 되는데요.

전월세신고제 제외한 두 가지 법안은 8월부터

바로 시행합니다.

이에 따라, 기본적인 법안 내용과 함께

기존 전월세 계약에 대한 소급적용 여부 등

다양한 문의가 많은 데,

임대차3법의 내용, 적용사례, 이후 시장에 미칠 영향 등을 

살펴보겠습니다.

1. 전월세신고제

임대차3법 시행 전월세신고제는

전월세 계약하고, 

30일 내에 시ㆍ군ㆍ구청에 신고를 의무화하는 제도입니다.

현재는 주택매매 신고에 대해서만 관리, 감독을 강화하는데,

전월세 거래까지 강화하는 이유는

① 거래 투명성 강화: 거래가격을 명확히 하여 시세 왜곡 방지

② 세금 기초자료 확보 용이: 임대인은 임대소득 파악하여 소득세 부과

                                              임차인은 전세자금에 대한 증여세, 탈루 등 관리

임대차3법의 전월세신고제는 8월 국회 본회의 통과되면

내년 6월에 시행될 예정입니다.

실거래 신고된 전ㆍ월세 주택은

임차인이 별도의 

확정일자를 받지 않아도 보증금을 보호

받을 수 있게 됩니다.

세금 부담으로 인한 임대가격 상승이 일부 있겠지만,

장기적으로 보면 임대인, 임차인 모두 윈윈하는 제도라고 생각합니다.

2. 계약갱신청구권

이제부터는 임대차3법 시행의

논란이 되는 안들을 살펴보겠습니다.

계약갱신청구권은 

세입자가 원하면 기존 2년 계약을 추가 2년까지 연장

할 수 있습니다.

일명 2+2년 보장 안 인대요.

집주인 혹은 직계존속ㆍ비속의 가족이

주택에 2년 실거주 / 재건축 등으로 인한 주택 멸실 등의

특별한 사유 아니면 세입자는 최대 4년까지 전월세 계약을

유지할 수 있습니다.

3. 전월세상한제

임대차3법 시행 전월세상한제는

임대인이 임대차계약 갱신을 할 때, 보증금을 증액할 수 있는데

증액할 수 있는 상한선을 법적으로 설정했습니다.

상한선은 약정한 보증금의 5%를 초과할 수 없고,

관할 지자체에서 5% 내에서 상한선을 다르게 정할 수도 있습니다.

(5%보다 낮은 지역도 있을 수 있다는 말입니다.)

그리고 전세 → 월세로 전환할 때에도

전월세전환율을 적용하여 월세로 환산해

5% 이내 증액제한이 적용됩니다.

[전월세전환율: 전세금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율

기준금리 + 3.5% = (월세*12개월) / (전세보증금 - 월세 보증금) * 100]

4. 시행시기

임대차3법 시행 중 계약갱신청구권, 전월세상한제는

법안 통과 즉시 시행입니다.

준비 기간 없이 바로 시행이라

현장의 혼선이 많은데요.

특히, 소급적용에 대한 혼선이 많습니다.

대표적인 사례만 살펴보겠습니다.

기존 계약도 소급적용이 가능합니다.

갱신계약서 작성했더라도 법 시행 시점(8월) 이후

기존 계약 기간이 만료된다면 소급 적용됩니다.

만약 5% 이상 임대료 올렸다면

초과분은 환급받을 수 있습니다.

5. 집값은 잡힐까?

그래서 궁금한 것은 이거겠죠.

집값 잡히니?

(여기서부터는 제 개인적인 의견입니다.)

결론은 잡히지 않을 것 같습니다!!

임대차3법을 비롯한 20번 이상의 부동산규제를

통한 정부의 의도는 주택가격 안정입니다.

구체적으로는 서울,수도권 아파트가격 안정이죠.

그래서

아파트 가격을 올리는 재건축사업을 제한하고

실거주 요건을 강화했습니다.

(재건축조합자격, 전매 기간 연장 등)

그러다 보니,

수도권의 신규공급, 기존 아파트 물량이 줄어

매매, 전세의 모두 공급이 부족해졌습니다.

반대로 수요는 어떨까요.

주택 매수 부분에 대한 대출은 통제했지만,

전세대출은 여전히 대출이 원활합니다.

대출을 일으켜 집을 마련하고

대출을 갚으며 열심히 살려고 하는 사람들도

공급이 줄어 집값이 오르니

청약될 때까지 전세로 버티게 됩니다.

결과적으로 내 집 마련을 하려는 

수요자들까지도 전세로 유도하게끔 된 것이지요.

당연히 전세가격은 오를 수밖에 없고,

부동산대책이 발표될 때마다

이 같은 지적은 계속 있었습니다.

그래서 임대차3법으로 전세시장 안정시키겠다는게

정부의지입니다.

그런데 그게 가능할까요

초반 2, 3년은 안정되어 보일 수도 있습니다.

아마 4년 후면 전세가격은 폭등할 것입니다.

(일정 주기로 일명 떡상!!)

전세가격이 상승하면 자연스레

매매가도 상승하겠죠

이 사이클이 주기적으로 찾아올 것 같습니다.

(현재 공급정책이 변하지 않는 한!)

임대차3법 전 전세가격은

비교적 완만하게 꾸준히 오른다면

이제는 주기적으로 폭등하는 것 입니다.

상승 폭은 기존보다 더 클 것으로 봅니다.

이렇게 10년 정도 지나면 서울에

아파트 살 기회는 없어지겠죠...

높은 매매가를 바라보며 전세로만 살아야겠죠

아마 전세는 없어지고, 월세만 남을 수도 있고요.

(월세 부분은 다음에 기회가 되면 따로 설명하겠습니다)

임대차3법이 과연 서민을 위한 법인지 고민해봐야 합니다.

임대차3법 뿐 아니라, 부동산정책 전반으로 고민이 필요합니다.

기본적인 수요공급에 대해 이해부터 해야 합니다.

2021, 22년 신규아파트 물량이 없어 공급절벽이 오면

문제는 더 심각해질 것입니다.

진짜 서민들이 원하는 것은 무엇일까요?

서울에서 집 못산다는 박탈감을 해소하고,

열심히 일해서 돈 모으면 내집마련 할 수 있다는

희망을 주는 것 입니다.

그러려면

일관된 정책으로 주요 입지에 계획적으로 주택을 공급하면서

주택가격을 안정적으로 상승시켜야 합니다.

여기서 중요한 건 안정적 상승입니다.

여기에서 정책 기본방향이 나오는데,

주택가격 상승을 막을 수는 없습니다.

물가상승(인플레이션)을 막을 수 없는 거랑 같은 이치입니다.

주택도 하나의 재화이니까요.

다만, 근로소득 상승 대비 주택의 상승이 너무 가파르지 않게 만들어야겠죠.

이것을 조정하는 게 정부의 역할이고요.

그런데 지금의 부동산정책은 이런 조정이 전혀 되지 않고,

서민들에게 희망은커녕 계속 박탈감만 들게 하고 있네요.

정부도 여기까지 온 이상 물러설 곳이 없어 마지못해

달려가는 느낌이고요.

임대차3법을 설명하려고 쓴 포스팅인데,

제 사설이 더 길어졌네요.

후속 대책들 나오면 또 포스팅하겠습니다. 감사합니다.